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Consorci Metropolità de l'Habitatge

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Resumen ejecutivo del Plan Metropolitano de Rehabilitación de Viviendas

(PMRH)

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El Plan Metropolitano de Rehabilitación (PMRH) tiene como ámbito territorial de aplicación los municipios del Área Metropolitana de Barcelona excepto Barcelona (Corona Metropolitana de Barcelona), y como instrumento gestor el Consorci de l'Habitatge de l'Àrea Metropolitana de Barcelona (CMH).
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Su temporalidad comprende el periodo 2020-2030, en coherencia con los marcos temporales de otros instrumentos de planificación de ámbito superior, con los que vincula sus objetivos de cumplimiento, especialmente el Plan Nacional Integrado de Energía y Clima (PNIEC 2021-2030) y la Estrategia a largo plazo para la rehabilitación energética en el sector de la edificación en España (ERESEE 2020-2030).

En el ámbito territorial de aplicación del Plan, existen 408.646 viviendas en edificios construidos hasta 1980 y promovidos por operadores privados, siendo la corona metropolitana de Barcelona el tercer ámbito territorial del Estado con más viviendas de esta antigüedad, después de los municipios de Madrid y Barcelona.

Para evitar solapamientos de gestión, los polígonos promovidos por operadores públicos quedan fuera del ámbito de aplicación del Plan, aunque a propuesta de los municipios donde se sitúan estos polígonos se podrán estudiar soluciones específicas de cooperación interadministrativa. Estos entornos tienen un vínculo estrecho con la Generalitat de Cataluña, que heredó de las antiguas administraciones promotoras la relación con los propietarios y obligaciones relevantes por lo que se refiere a su mantenimiento y conservación.

Aunque algunos de los instrumentos contenidos en el Plan estarán disponibles para los edificios mucho más recientes (construidos hasta 2007), el diagnóstico y las estrategias de actuación pública más intensa del Plan se orientan hacia los edificios construidos hasta 1980, que se consideran prioritarios.

1980 es un año clave en dos aspectos relevantes para la habitabilidad de los edificios: no fue hasta 1979 que se aprobaron en España, a causa de la segunda crisis del petróleo, normativas mínimamente exigentes en cuanto al aislamiento térmico, y son los edificios construidos hasta ese año los que en el periodo 2020-2025 superarán, o han superado, los 45 años de antigüedad.
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Suman así un cierto grado de obsolescencia física (por antigüedad, la Inspección Técnica del Edificio es o será obligatoria para todos ellos) y un significativo mal comportamiento energético. Y la mayoría no garantizan la accesibilidad universal, dado que las primeras leyes que regulaban unas exigencias mínimas son de mediados de los años ochenta. En todas estas viviendas se deberá garantizar a corto y medio plazo un nivel óptimo de rehabilitación, que mejore las condiciones de vida de las personas que residen en ellas. Mejoras en la seguridad, el aislamiento térmico y la accesibilidad.

La gestión de la rehabilitación es compleja en edificios plurifamiliares de propiedad múltiple, dadas las dificultades de las comunidades de propietarios a la hora de generar consensos y hojas de ruta compartidas. En el caso de las unifamiliares, la gestión es más simple, pero la ratio de impacto económico por persona propietaria es mayor, y puede convertirse también en un freno a la hora de alcanzar buenos niveles de ritmo rehabilitador. Por este motivo, el diagnóstico se centra en evaluar las características del parque plurifamiliar construido hasta 1980, aunque en los instrumentos de soporte se incluyen características específicas para los edificios unifamiliares.

La distribución territorial de las viviendas de esta antigüedad no es homogénea, y se corresponde con dinámicas de segregación de la población por niveles de renta en el conjunto de la corona metropolitana. Los barrios con mayor proporción de viviendas plurifamiliares construidas hasta 1980 acogen un mayor número de familias con bajas rentas disponibles.
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Estas viviendas con peor comportamiento energético acogen, por lo tanto, familias con menos capacidad económica para hacer frente a los gastos de climatización y, como consecuencia, los consumos energéticos medios en los barrios de menor renta son muy inferiores a los recomendables para garantizar el confort. Estos déficits de confort en el uso cotidiano de la vivienda podrían tener repercusiones poco valoradas en la Salud Pública del territorio, sobre todo cuando se producen en las capas de población con más edad.
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A medida que se incrementa la renta familiar media de las secciones censales analizadas, aumenta la capacidad de gestión de la rehabilitación de los edificios por parte de las comunidades de propietarios. Hay una mayor profesionalización de la gestión, una mayor proporción de viviendas en edificios que se han sometido a la inspección técnica obligatoria y una mayor capacidad de captar subvenciones públicas de soporte a la rehabilitación.

Los costes medios de la rehabilitación son prácticamente constantes independientemente del nivel de renta del barrio, y eso hace que sean los de rentas más bajas los que tengan que hacer un mayor esfuerzo relativo para asumir el coste económico de la rehabilitación. En cambio, la revalorización patrimonial producida por las inversiones en rehabilitación es mayor en contextos de mayor renta. Por tanto, los entornos de menor renta deben hacer un mayor esfuerzo relativo para rehabilitar y obtienen una revalorización patrimonial menor, aunque en todos los casos significativa y superior a la inversión hecha.

Hasta ahora se han diseñado instrumentos homogéneos de soporte público para impulsar la rehabilitación en las comunidades de propietarios, pero fruto del diagnóstico del Plan se constata que hay que adaptar los instrumentos de apoyo a las condiciones económicas de partida de los entornos donde se aplican.

En este sentido son relevantes las conclusiones del estudio de las operaciones realizadas en las áreas de conservación y rehabilitación piloto, que nos muestran cómo con un mayor acompañamiento público en las comunidades de propietarios de entornos de renta baja se consiguen muy buenos resultados de rehabilitación energética y mayores inversiones por vivienda.

Entre estos mecanismos de soporte se encuentra el financiero, que permite alargar los plazos para repercutir las cuotas a cada propietario. Es fundamental que estos mecanismos se puedan extender a todas las comunidades, independientemente de su nivel de renta, dado que se detecta que en general se están realizando operaciones de rehabilitación de ambición limitada, muy condicionadas por una cuota mensual tope que se aplica en periodos de máximo dos o tres años. Incrementar este marco temporal permite inversiones más altas por vivienda, y eso facilita las operaciones integrales de renovación energética y de mejora de la accesibilidad.

Otro mecanismo que se observa clave es el de acompañar a las comunidades en el momento de tomar la decisión de qué rehabilitar. Tradicionalmente, las actuaciones de rehabilitación responden a una necesidad más o menos inmediata (problemas de accesibilidad, patologías que se hacen evidentes o que son detectadas en la inspección técnica), pero no fruto de una voluntad de mejora del funcionamiento energético del edificio, aspecto que queda más oculto a la cotidianidad de las familias, pero que es clave para cumplir los objetivos globales de ahorro energético y garantizar un mayor confort y salud a las personas. La experiencia de las áreas de conservación muestra cómo el trabajo previo de acompañamiento de técnicos especializados favorece que las comunidades escojan operaciones de renovación con componente de ahorro energético y, por ese motivo, el Plan promueve diversos instrumentos de asesoramiento previo y gratuito para las comunidades de cualquier nivel de renta.

La combinación de diversos mecanismos de soporte a las comunidades da pie a cuatro programas del Plan, (CMH1, CMH2, CMH3 y CMH4) que se aplican territorialmente en función de las capacidades de autogestión de las comunidades. En todos los programas hay instrumentos de soporte de comunicación, acompañamiento, subvención y financiación a las comunidades, pero el tipo de instrumento varía: a menor capacidad de autogestión de las comunidades, se planifican mecanismos de apoyo con mayor implicación pública, en un gradiente que pretende compensar las disfunciones territoriales de partida detectadas en el diagnóstico. Un quinto programa (CMH5) se orienta específicamente a las unifamiliares, y un sexto (CMH6) recoge mecanismos de soporte a la renovación interior de viviendas.
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PROGRAMA APOYO COMUNICACIÓN APOYO TOMA DE DECISIONES SUBVENCIÓN FINANCIACIÓN APOYO GESTIÓN
CMH1 Campaña de difusión agentes
(técnicos, administradores)
Web y Subvención
100% redacción proyectos
ICAEN (35% obras
eficiencia energética)
ICF
CMH2 Campaña de comunicación Web y Subvención
100% redacción proyectos
ICAEN ICF
CMH3 Campaña de comunicación Web y Subvención 100%
redacción proyectos
ICAEN
(y Plan Vivienda)
ICF Oficina de Barrio
CMH4 Campaña de comunicación Web y Subvención 100%
proyectos (ELENA)
Plan Vivienda BEI Oficina de Barrio
ACRs
CMH5 Campaña de difusión agentes
(técnicos, administradores)
Subv. 100% proyectos 
con  fotovoltaica
ICAEN (35% obras
eficiencia energética)
ICO

Algunos de estos mecanismos de soporte han sido iniciativa de otras administraciones, con las que el CMH ha establecido un diálogo fructífero que de cara a las comunidades de propietarios permite, en el contexto de la corona metropolitana de Barcelona, presentar como programas integrados un conjunto de iniciativas que si no fuera por el Plan contarían con lógicas autónomas.

Con la aplicación de estos programas, el Plan se propone incrementar los índices de rehabilitación, incluyendo mejoras energéticas y de accesibilidad, dinamizar la economía y aumentar los niveles de ocupación en momentos de crisis social y económica, y contribuir a reducir las dinámicas de segregación urbana del territorio metropolitano.